Недвижимость в Польше - NIKITA FIRST

Рынок аренды в Польше

 

Рынок аренды в Польше часто рассматривается как недостаточно развитый. Однако, похоже, что по сравнению с другими странами Европейского Союза этот вопрос может быть решен путем сравнения расходов, понесенных арендатором и ипотечной суммы, которую помещики должны были бы платить, если они заплатили арендную плату за аренду своих квартир.

Статистика Евростата показывает, что в других странах рынок аренды почти в два раза выше, чем в Польше (на 3-м месте), и, следовательно, гораздо более популярной формой есть, чтобы удовлетворить потребности в жилье. Это происходит, например, в Словении, Литве и Испании. В этих странах, на одной квартире съемной падения с 15,6 до 13 помещений, занимаемых собственниками.

Как эффективно вкладывать деньги в собственность за рубежом?

Проекты инвестиций в недвижимость, как любую собственность существенно не отличается по подходам к продаже недвижимости по географическим районам. Каждый раз, это опредлеляется привлекательностью предложения. Тем не менее, существуют факторы, которые привлекают внимание покупателя.

Почему цены на недвижимость "всегда" растут?

Во что вкладывать деньги? Мы пришли к выводу, что одним из лучших средств для создания богатства будет именно - собственность. Широко распространено мнение, что некоторые из их долгосрочных цен всегда растут и проведение недвижимости достаточно долгое, вы не можете потерять на этом инвестиций. Подумайте, почему.

 

Инфляция и рост цен на недвижимость

 

Основным драйвером есть роста цен на недвижимость в условиях инфляции. Не вдаваясь в подробности, доктрина экономики говорит, что низкая инфляция является желательным явлением, и это хорошо для экономического роста. Например, польский Национальный банк использует стратегию прямого таргетирования инфляции. Цель польского Национального банка является инфляция 2,5% в год с возможностью отклонения на 1 процентный пункт вверх или вниз.
Это означает, что одна из основных задач НБП для того, чтобы это становилось дороже, а более конкретно, что все цены во всей экономике выросли в среднем на 2,5% годовых.
Это стратегия, используемая большинством центральных банков по всему миру, но даже если они и не используют стратегии таргетирования инфляции в практике и так инфляция присутствует всегда.
Главный вывод, следовательно, что в целом необходимо получить дороже с течением времени все, включая недвижимость. Большинство цен на недвижимость растут быстрее, чем инфляция. Он состоит из нескольких интересных механизмов. Расскажем вам по подробней о них.

 

Желание сбежать от инфляции

 

Если у вас есть средства к богатству, это было бы очень неразумно держать его все время в форме наличных денег. Зная, что в более широком горизонте рост цен на все, мы должны знать, что наша недвижимость сокращаться (потому что за ту же сумму, из года в год, мы можем купить все меньше и меньше). Побег из природного направления инфляции так что покупка активов, цены на которые также будет расти. Трудно сохранить имущество в вещах, которые быстро разрушаются или портятся в качестве пищи и одежды, и т.д. Активы перевозчика должны быть чем-то постоянным, следовательно, очень хороший способ уйти от долгосрочных инфляций являются сырьем в наиболее часто используемых для этой цели - золота. Еще одним прекрасным носителем собственности, что является очень хорошим оружием против инфляции собственности. Они рассматриваются как вневременной хорошо, что, несмотря на меняющиеся реалии всегда будет необходимой, поэтому они так популярны для выбора инвесторов.

 

Влияние времени на недвижимость

 

Давайте вернемся в прошлое и представим себе небольшой остров площадью ~ 58,8 км 2. Там нет ничего особенно интересного в нем, кусты и деревья. Владельцы - ленапе индейское племя, они не видят в острове особую ценность, поэтому они решили продать его голландцам, со стеклянными шариками, с оценочной стоимостью в $ 24. Голландцы поселились там и начать интенсивную застройку острова. Этот остров называется Манхэттен и сегодня является самым дорогим районом в Нью-Йорке и одним из самых дорогих мест в плане цен на недвижимость в мире. Прошедшее время, изменение инфраструктуры, прирост в этом месте количество небоскребов полностью изменили лицо местности.
Смотреть на свойства является ошибкой, что бы смотреть на него только с точки зрения сегодняшнего дня, итак стоит задуматься, как область будет выглядеть через 10, 20 или 30 лет.
Поляки также имеют свой Манхэттен. Это Służewiec по промышленному развитию. В 60-е годы ХХ века было мало значимые поля и луга, и в ранние 90-е место снижения комплексов заводов. Инвесторы начали покупать эти объекты, снесли и построили офисные здания на их месте, первый из них был Кертис Плаза. В это время, все районы Służewiec Варшавы труднее связаны с офисными зданиями и работой в корпорации. Области Domaniewska и Marynarska. Здесь располагается множество международных компаний, и цены на недвижимость уже не схожи с теми, что были в 90-х годах.

 

Ограниченное предложение недвижимости

 

Электроника всегда может производить больше автомобилей и одежды, и прочего. Но земли, на этой планете также, как уже вы поняли - ограниченное количество. Некоторые виды недвижимости, такие как: земельный участок, памятники, дома или коммерческие помещения в лучших местах, не могут быть получены большими по территоии или они будут сделали за очень большие расходы. Из-за ограниченного предложения, с высокой склонностью покупателей остаеться выбор, что бы приобрести недвижимость в лучших районах, где цены растут.

 

Демография и недвижимость

 

В 1960 году население мира составляло 3 миллиарда, чуть более 50 лет спустя - сегодня она насчитывает более 7 миллиардов.
Все эти люди должны где-то жить и что-то съесть (им необходимы земли для производства продуктов питания) и показывает, что масштабы, которых увеличились в период спроса на недвижимость. Конечно, это статистика касается всего мира, а наибольший рост мирового населения наблюдается в развивающихся странах. Это не значит, что развитые страны не относятся к этой закономерности.
В тот же период: количество людей в Европе в начале 60-х годов было 656 млн, в 2013 году 742 миллионов долларов. Это показывает, что в этот период в Европе, также имели дело с увеличением числа людей. Это увеличение также имело цену имущества.
Что бы не сеять семена неопределенности, мы должны добавить, что в настоящее время мы столкнулись с демографическими изменениями, которые могут оказать негативное влияние на цены на недвижимость. Рождаемость уже близиться к нулю, что акцентрирует момент, что  скоро большее количество поляков скоро умрет, чем родиться. В Германии и многих европейских странах, эта тенденция уже появилась. Как это повлияет на цены на недвижимость? - Будущее покажет.

 

Во что вкладывать деньги?

Когда вы задаетесь вопросом, во что стоит вкладывать деньги,  стоит понимать, что конечно же, в недвижимость. Давайте начнем с основ. Инвестирование – это то, как вкладывать деньги, но через некоторое время они на самом деле станут больше. В рамках инвестиционных возможностей мы можем инвестировать в нескольких ключевых рынках, давайте сделаем краткий обзор из них:

• казначейские облигации - выпущенные казначейством. Они считаются самым безопасным вложение денег, потому что, согласно старой доктрины "государства не могут обанкротиться". В последние годы, однако, греческий кризис показал, что даже этот тип актива не является 100% без риска
• счета, депозиты и банковские депозиты - это широко рассматривается как один из самых безопасных инструментов, давая определенную прибыль, но низкий уровень доходности
• корпоративные облигации - выпущенные компанией. Корпоративные облигации представляют собой альтернативу получения кредита. Вместо того, чтобы брать кредит на 20 000 000 злотых в процентных банковских на 10%, некоторые компании предпочитают занимать деньги у 20 инвесторов на 1 000 000 каждый и платить им 8%. Связь, таким образом, форма кредита для компании и альтернатива банковскому депозиту для вас. Вы должны взять на себя оценку финансового состояния предприятия и риск банкротства
• акции - выкупа акций и вы становитесь обладателем какой-либо части компании
• опционы, фьючерсы и другие финансовые инструменты - использование рычагов, с очень высоким потенциалом прибыли, как под очень высоким риском
• сырье - золото, серебро, медь, кукуруза - физически или приобретенные в виде фьючерсного контракта

инвестиции в недвижимость - квартиры, дома, коммерческие помещения, офисы, здания, торговые центры
Возврат инвестиций может быть создан на основе двух источников:

• увеличение стоимости инструмента (доля роста цен, стоимость вашего дома)
• доход, генерируемый прибором (выплату дивидендов, аренда помещений, проценты по вкладам)

В идеале, если ваши инвестиции могут получать доходы от обоих этих источников. К сожалению, большинство из активов может приносить прибыль только одного из них. Проведенные деньги на банковский депозит вы получите доход (проценты), но стоимость инвестированного капитала увеличилась не на какую-либо дополнительную сумму. Банковский вклад - вы не можете продать его. Золото не будет платить вам дивиденды - вы можете рассчитывать только на увеличение его стоимости, как фьючерсного контракта.
Из всех этих инструментов только 3 позволит вам создавать ценности из обоих источников:

• облигации - выплатить купонный (процентный) для владельцев, или вы можете торговать им продавать дороже или дешевле, чем номинальная стоимость, по которой первоначально были выпущены
• действия - их стоимость может подняться, а также может быть источником выплаты дивидендов. В развитых рынках, вы можете найти много компаний, дивидендные выплаты, они часто рассматриваются как альтернатива облигациям. К сожалению, в польских реалиях дивидендов оплачиваемых компаниям очень мал, и вы не можете построить свою инвестиционную стратегию, основанную только на дивидендах. На практике, в Польше в акции, вложенные в первую очередь на основе прогноза, что цена будет расти, а не доход от дивидендов.
• недвижимость – земля, но можете арендовать и дом, квартиру или коммерческое помещение в аренду и наслаждаться пассивными доходами. В то же время, вы также можете рассчитывать на увеличение стоимости имущества, и после многих лет пожинаете плоды в виде аренды, чтобы продать его дороже, чем купили.

Мы согласны с общим утверждением, что каждый портфель должен состоять из нескольких видов активов и инвестиций в недвижимость всегда казался мне наиболее интересной частью этого.
Их возможности создать пассивный доход и одновременно увеличение стоимости не может быть завышенной. При покупке арендованной коммерческой недвижимости вы можете наслаждаться выгодами, получаемыми от сдачи в аренду, рассрочки в кредит, который погашается или кормиться из вашего семейного бюджета, в то время как стоимость увеличивается на недвижимость в размере развития экономики.
Там нет четкого ответа, но мы думаем, что инвестиции в недвижимость являются непревзойденными и должны быть ядром любого инвестиционного портфеля.
Это то, что является " Инвестиционные предложения ". В дальнейшем мы будем более пристальное внимание на конкретных аспектах инвестирования в недвижимость.

 

Инвестиции в коммерческую недвижимость - основы

 

Инвестиции в коммерческую недвижимость являются одним из самых прибыльных предприятий, которое вы можете взять в управление своих активов. Но прежде чем начать, взглянем на ключевые финансовые показатели, которые определяют их экономическую эффективность.
Представьте себе, что мы должны сравнить два инвестиционных предложения - торговое помещение с подобным месте, в котором сеть является такой же арендатор:
A. Сдано коммерческих площадей на одной из улиц в Польше.

Цена предложения продажи: 900 000 zł
Чистая Арендная ставка: 5500 злотых в месяц (66 000 злотых за год)
B. Продажа коммерческих площадей на одной из улиц в Польше

Цена предложения продажи: 750 000 zł
Чистая арендная ставка в месяц: 4900 zł (58 800 злотых за год)

У какой из них лучше инвестиционные возможности?

 

Для их оценки используются два подхода:

1. Как вскоре возвращается на инвестированный капитал?

Возвращение помещения после 13.63 лет (из-за 900 000/66 000 = 13,63)
Помещение B возвращается после 12.75 лет (из-за 750 000/58 800 = 12,75)
Отсюда следует, что помещения B является лучшей инвестицией, потому что быстрее "отражает" вложенные в него деньги.
Хотя правильно, это метод расчета и сравнения экологическими активами инвесторы посчитали слишком мало элегантным и профессиональным. Так что мы покажем вам альтернативный метод:

2. Какая годовая норма доходности генерирует местность?

Мы применяем формулу: розничная степень возврата = розничный доход нетто / стоимость недвижимости

Идя по этому пути, мы получаем возвращение собственности:
Помещение 7.33% (для 66 000/900 000 = 7,33%)
Помещение B 7,84% (58 800/750 000 = 7,84%)
Выбор очевиден. Недвижимость B дает более высокую норму прибыли на вложенный капитал. Приобретая покупке активов, которые каждый год, дают возможность "положить в карман" 7,84% того, что вы потратили прежде чем покупать его.
Использование процентной ставки не только более элегантно (потому что вы не должны говорить, что помещения должны быть возвращены после 13,63 лет), но это также дает вам более подробную информацию.
Пожалуйста, обратите внимание, что годовая норма прибыли позволит вам сравнить друг с другом, не только эти 2 коммерческой недвижимости, но и противостоять им с другими инвестициями, например .:

Банковский депозит - в то время я пишу это депозитные ставки статья колебаться около 3,5%
Облигация - предпочитают арендовать недвижимость, которая дает 7,84%, а облигации PKN Orlen 4,20% годовых?
Или вы бы предпочли для денег, чтобы купить квартиру в аренду (цена 750 000 Чистая прибыль 3500 в месяц) рентабельности. Какие инвестиции собираетесь?
Конечно, рентабельность недвижимости не может быть единственным критерием для принятия решения о приобретении, но чрезвычайно мощный инструмент позволяет быстро сравнить между каждым. Недвижимость, приобретенная для инвестиционных целей, а также других активов.
Но это еще не все. Рентабельность также можно сравнить со стоимостью капитала. Что бы вы сделали, если банк предложил вам кредит выдать под 6% годовых на покупку недвижимости B? Каждый год вы заработаете 7,83% на имущество и оплатить 6% акций банка, так что вы зарабатываете 1,83% годовых только с правом собственности на недвижимость и кредит - не излагая свои деньги ...

В этой статье, начиная с простейших предположениях, мы обнаружили удивительный мир процентной ставки и ее применение в оценке активов, в частности, коммерческой недвижимости. В зависимости описано здесь больше скрывают тайны, потому что мы можем использовать не только для сравнения инвестиционной собственности, но и для их оценки.

 

Влияние на рентабельность недвижимости

 

Рентабельность сдаваемых в аренду (ставка капитализации синоним) по формуле: Рентабельность найма = доход нетто по недвижимости/цена недвижимости

Используя эту конструкцию, можно сказать, что по степени влияния на прибыльность коммерческой аренды недвижимости в текущих арендных ставках и ценах на продажи. На этом может быть вся дискуссия завершена. Тем не менее, это будет только половина правды, потому что есть много факторов, которые влияют на отдельные компоненты формулы.
Таким образом, эти факторы разберем на куски. Мы начнем с очевидного, ниже приводится краткое описание в основном для коммерческой недвижимости, но регулярность успеха может также применяться к конструкции.

Чистая прибыль - арендует фактор, который, безусловно, может быстро измениться, и они являются теми, наиболее часто вызывают колебания в средней урожайности на рынке:

1. Питание - Определенное влияние на арендную плату является поставка коммерческих площадей в сегменте (поставка офисного помещения , услуги , коммерческие, склад ). Очевидно, что в случае быстро развивающейся области питания (строительство нового торгового центра или офисного здания в этом районе), спрос на недвижимость не может покрыть новых созданных поставок. Хотя аренда может быть в короткий срок слишком малой, и это заставит снижение арендных ставок и снижения доходности. С такой ситуацией в Варшаве, где из-за интенсивного строительства офисных арендных ставок в этом сегменте снизилось в последнее время.

2. Спрос - такое как поставки влияет на цену аренды, просто увеличивая или уменьшая сумму процентов в том месте, изменяет ставки. Есть места, которые в какой-то момент стали модными или привлекательными для осуществления деятельности, часто по причинам изменения инфраструктуры - как открытие метро, создание открытие новых пешеходных культурных достопримечательностей и музеев, кинотеатров или парк аттракционов.

3. Экономика - принято арендаторами арендная плата всегда из их предсказаний о развитии своего бизнеса и их способности генерировать доход. Если мы имеем дело с стабильным экономическим ростом и широким оптимизмом среди предпринимателей, готовы согласиться на более высокую арендную плату, или взять на себя риск в виде открытия новой точки вашего бизнеса. Конечно, во времена спада, кризиса и пессимизма среди трейдеров - их склонности, чтобы открыть новые предприятия, намного меньше. Тогда, глядя на сбережения и частые перемещения в более дешевых местах (напр., по аренде дешевле офис).

Продажные цены:

1. В соответствии с основной предпосылкой о прибылях и оценке недвижимости - недвижимость стоит столько, сколько дохода в будущем принесет. Таким образом, на продажные цены влияет, прежде всего, более или менее субъективные прогнозы инвесторов на доходы, которые будут осуществлять от имущества.
2. Все выше - на поставку коммерческих площадей, спрос в результате из моды или изменения инфраструктуры и состояние экономики - это также факторы, влияющие на покупателей, которые, в зависимости от ситуации сможет принять больше или более низкую цену продажи, и она будет меняться доходность своих инвестиций.

Факторы, которые не появляются в формуле для рентабельности объекта недвижимости:

1. Возможности финансирования и политика банков - большая часть коммерческой недвижимости приобретается за счет средств по кредиту. Таким образом, доходность инвестиций в недвижимость являются ключевыми факторами:

Наличие кредита - в зависимости от того, когда идет бизнес-цикл или общее настроение на рынке, бывают случаи, когда банки не хотят финансировать определенные виды имущества, рассматривая эти кредиты как более рискованным.  Такой поворот крана с деньгами, чтобы финансировать коммерческой недвижимости значительно снижает спрос, и, следовательно, цену продажи и, как следствие, рост рентабельности .
Стоимость кредита - если такие сделки осуществляются с участием иностранного капитала, каждый инвестор стремится иметь выше рентабельность коммерческой недвижимости, чем стоимость кредита на имущество (или хотят иметь доход от сдачи в аренду недвижимого имущества больше, чем должны платить проценты по кредиту в банк). Это означает, что процентная ставка по кредиту для конкретного коммерческой недвижимости является нижней границей рентабельности имущества, которое может принять такого инвестора. Таким образом, в увеличении стоимости кредита, будет ожидать более высокую доходность приобретенных офисных помещений , чтобы покрыть более высокие процентные расходы. С другой стороны, в случае с банками смягчение ставки по кредитам и снижение, инвестор сможет принять более низкую рентабельность - потому что, покупая имущество от кредита будут по-прежнему заработал на этой инвестиции.
Затраты и возможности финансирования являются одним из основных факторов, влияющих на доход, которые оцениваются в коммерческой недвижимости, в частности, большой на рынке как офисных зданий, торговых центров, гостиниц, а также зданий, арендованные пищевыми цепями (как Божья коровка и Lidl)

2. Альтернативные инвестиции - стоимость собственного капитала

Хотя подавляющее большинство инвесторов предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, вы должны помнить, что во все времена у них есть другие инвестиционные варианты, доступные, которые постоянно мониторятся. Обращает на себя внимание здесь особенно 2 типа факторов:

Процентные ставки - процентная ставка казначейских облигаций
Каждой инвестиционной альтернативой является покупка государственных облигаций как самое безопасное место движения денег. В случае если облигации - безопасный инвестиционный актив ни один инвестор не согласится на рентабельность ниже, чем то, что может быть достигнуто на них (теоретически нет риска). Доходность облигаций казначейства поэтому нижний предел ставок капитализации недвижимости .
На практике, инвесторы никогда не решают покупать недвижимость, прибыльность которой похожа на ту, которую вы можете иметь по государственным облигациям. Каждый покупатель хочет получать, и, следовательно, быть добавленным к выходам облигаций 4 - 5 процентов по пунктам этим и премия за риск.
В то время как мы пишем эту статью, рентабельность польского казначейских облигаций составляет ~ 3%, в то время как средняя доходность арендуемых помещений в предложения инвестиций ~ 8%. Эти цифры, таким образом, по-видимому, подтверждают это правило.
Таким образом, в случае увеличения доходности государственных облигаций, капитализация процентов также должна реагировать.
Описанный выше механизм воздействия процентных ставок по цене относится не только к недвижимости, но для каждого вида активов, которые могут быть оценены с использованием метода доходов. Стоит отметить, что коммерческая недвижимость, особенно чувствительна к изменениям.

Доходность по другим инвестициям на основе процентных ставок

Как альтернатива покупке недвижимости не только облигации, но и корпоративные облигации, акции и взаимные фонды. Если рынок начнет расти доходность по корпоративным облигациям или дивидендной доходности (определяемой как (суммы дивидендов, выплачиваемых на одну акцию) / (цена акции)), эти альтернативные инструменты для инвесторов в недвижимость становятся все более и более заманчиво. Многие из них будут ожидать соразмерного увеличения рентабельности аренды приобретением недвижимости.
Следующее, что немаловажно - это что влияет на ставки капитализации недвижимости. Отметим, что эта сообщающиеся сосуды, и все переменные модели ( описанные) могут влиять друг на друга. Обращаясь к уравнению, можно получить формулу для стоимости имущества: Стоимость имущества = розничный доход нетто / степень капитализации
Это означает, что цены на недвижимость могут повлиять на рентабельность, так же как общепринятые и широко распространенные на рынке, рентабельность и процентные ставки могут повлиять на оценку имущества.

 

Оценка коммерческой недвижимости - основы

 

Эта статья является ответом на запросы, которые мы получили для наших пользователей, чтобы легко показать, как измерить коммерческую недвижимость .
Оценивая коммерческую недвижимость, у нас есть выбор 2 основных видов оценки:

Сравнительный - или проверить цены, по которым они продаются как (из-за различных характеристик) недвижимость
Доходный - самый распространенный, используется для определения акции, облигации и инвестиции в недвижимость.
Будучи сторонниками в основном прибыльной оценки недвижимости. Выходит, что актив стоит ровно столько, сколько доход будет приносить в будущем.
Согласно этому подходу в арендовать коммерческую улицу. Маршал стоит много, не потому, что он находится на Marszałkowska, только потому, что он генерирует много дохода. Если по некоторым причинам цены на аренду упали бы на Marszałkowska (в том числе аренды нашей единой ставке), его цена также ожидается падение.
Ключом к оценке имущества является прибыль от ставка капитализации (синоним рентабельности ).

Для справки: Степень капитализации = розничный доход нетто / стоимость недвижимости

Таким образом, мы можем легко определить ставку капитализации и каждое свойство приносящее доход. Иногда, однако, что мы знаем свойство арендного дохода и попытаемся оценить, какой должна быть цена ее продажи. Для измерения такого места мы можем обратить вспять выше уравнения, мы получим тогда:

Стоимость недвижимости = розничный доход нетто / степень капитализации

Если вы хотите продать арендованное коммерческую недвижимость, стоит посмотреть на то, что доходность продают схожие свойства. Вы можете проверить их в поле нашего инвестиционных предложений.

Аналогичным образом, если вы хотите купить арендованный коммерческую недвижимость, и вы пытаетесь оценить, сколько вы могли бы заплатить за это, задайте себе вопрос, прежде чем они вернутся на вложенный капитал ожидать.

 

Рентабельность коммерческой недвижимости и процентных ставок

 

Давайте начнем с основ. Каковы процентные ставки? Кто регулирует их? И почему недвижимости инвестор они должны беспокоиться?
Чаще всего термин "процентные ставки" появляется в контексте центральными банками. Обычный человек не может прийти в центральный банк и взять кредит там, или создать депозит. Центральный банк (Национальный банк Польши, польский) поддерживает только лицензированные коммерческие банки, кредитует им деньги или принимает вклады от них (для упрощения можно сказать, что банки возьмут на себя там прием депозитов или кредитов друг другу). Так центральный банк, - который, своими действиями диктует свои условия коммерческим банкам. Тем более, что, на первый взгляд кажется, глупо думать, что это конкуренция между крупными игроками что бы иметь большое влияние на действия мелких инвесторов. Но у них есть...Не вдаваясь в подробности о том, как на этот механизм центральный банк своими действиями способен повлиять на коммерческие банки и определить:

 

Каковы процентные ставки по депозитам в банках

Каковы процентные ставки по кредитам в банках
Кроме того, его действия косвенно влияют доходности государственных облигаций
И эти 3пункта выше указанные ставки уже очень важны для инвесторов. Если вы слышите сообщение "НБП повысил процентные ставки", это означает, что он изменил одну из своих внутренних межбанковских ставок (менее интересных), и, таким образом, свой вклад в выше указанный пункт 3. Изменение этих трех ставок по ипотечным кредитам может привести к большой путанице в экономике, и именно эти последствия, не само действие НБП фокусирует силу этого заявления. Таким образом, мы можем сказать, что в словах экономистов процентные ставки не обязательно означают эти сложные ставки инструменты межбанковского кредитования, а, облигации и банковские депозиты - потому что в конце концов они влияют на решения отдельных лиц.
Таким образом, по словам процентных ставок далее будет рассматриваться как средней по пункту 3-му рыночная процентная ставка для указанных выше инструментов: банковские вклады, государственные облигации и банковские кредиты.

Рентабельность и приобритение недвижимости

Как мы знаем, главная цель коммерческой собственности на недвижимое имущество является генерировать деньги для инвестора через доход от аренды. Таким образом, для каждого из коммерческой недвижимости, вы можете рассчитать рентабельность.
Рентабельность не что иное, как возвращение имущества - она позволяет по сравнению с другими объектами недвижимости.
Так что есть общего имущества по пункту 3 с упомянутых выше инструментов?

Как выяснилось много:

1. Коммерческую недвижимость покупают в инвестиционных целях.

Самый простой и надежной альтернативой является просто разместить в банке, или покупка государственных облигаций. Таким образом, если процентные ставки по депозитам и облигациям будут падать, это свойственно, и не придется отказываться от такого высокого уровня доходности - как инвестиции, и будет лучшей альтернативой. Таким образом, в случае падения процентных ставок, также попадают в доходности недвижимости. С другой стороны, когда ставки по депозитам в банках вырастут до таких, как 6% в аренду коммерческой недвижимости и продается по доходности 6,5% - не сделает особое впечатление на инвесторов. Чтобы поощрить их и снизить цену по потребности продавца и, таким образом, повысить рентабельность имущества к покупателю.
Можно сказать, что процентная ставка по срочным депозитам в банках, является нижний предел рентабельности имущества, за который вы готовы принять инвесторов. На практике, однако, рентабельность коммерческой недвижимости гораздо выше. Почему? Ответ на этот вопрос лежит в конечном инструмента наших "процентных ставок", - в кредите.

2. Инвестиции в недвижимость часто приобретаются кредитными средствами.

Если вы хотели бы купить коммерческое помещение на рентабельность 7%, если вы примете кредита финансирования имущества на 8%? Это означает, что:

• Каждые 100 000 zł потраченные на недвижимости, которую будет генерировать 7000 злотых в год на основании договора аренды.
• Если эти 100 000 zł пришли из кредита, банк должен был бы заплатить 8000 злотых в год чистого процентного дохода.

Хороший бизнес? Мы не думаем, что да...

В связи с тем, что по недвижимости инвестиционные кредиты покупаются, их рентабельность должна быть выше, чем стоимость кредита - иначе весь проект не имеет смысла и будет терять деньги, а не зарабатывать. Таким образом, для многих инвесторов это не процентная ставка депозита, и то, что стоимость кредита составляет ниже приемлемой доходности приобретаемого коммерческого кредита недвижимости.
Однако, это только минимум, при котором имущество покупателя равно нулю (он платит имущественный интерес). Но вряд ли кто-то хочет, чтобы перейти к нулю на своих инвестициях. Инвесторы хотят, всегда вкладывая заработать деньги!
Поэтому, чтобы определить снижение рентабельности принятой покупателем на стоимость кредита должна быть добавлена еще к бонусу инвесторов. Большинство стандартно на рынке формируется в непосредственной близости от 2-3%.
Итак, мы имеем:
Принято рентабельности инвесторов:  Аренда недвижимости = Стоимость + бонус кредитов для инвесторов (2% -3%).
Что делает кредит:
Давайте разберем даже на первой части процентов по кредиту. Она состоит из двух компонентов:

• Базовая процентная (WIBOR, EURIBOR) - наиболее распространенный похож на средней процентной ставки по депозитам
• Маржа банка - несколько дополнительных точек интереса, что банк быть добавлены к базовой ставке повышать процентные ставки и, следовательно, заработать больше денег по кредиту. Когда кредит на коммерческую недвижимость, как правило это около 2% -3%.

Итак, мы имеем:
Процентная ставка по кредиту = базовая ставка + маржа
В связи с тем, что базовая ставка соответствует средних месторождений с указанными процентами в банках в стране, можно упростить уравнение немного:
Процентная ставка по кредиту = средняя процентная ставка по депозитам в тело + маржа (около 2%)
Это соответствует, поэтому к вопросу о том, почему доходность аренды недвижимости гораздо выше, чем проценты по вкладам в банках.
Во время написания этой статьи:

• WIBOR 3М: 2.63
• Процентные ставки по вкладам в банках в диапазоне от 1,5% до 3,75%

Регулярность, кажется, подтверждается.
Таким образом, стоимость кредита для коммерческой недвижимости составляет примерно 4,7%. Если мы добавим примерно на 2 процента по пунктам дохода для инвестора - это даст нам 6,7%.
И то, что рынок? В рамках "инвестиционных предложений" на сайтах по помещениям, продаваемых по самым низким выходам в Закопане 6,51%, и самых нежных дает норму прибыли в окрестности 8%.

 

Приобретение недвижимости итоги

 

Там нет ни одной фиксированной ставки доходности, которая должна гарантировать коммерческую недвижимость. Доходность по аренде - коммерческие помещения не являются фиксированными и меняются с течением времени в зависимости от процентных ставок.
Среди некоторых инвесторы убеждены, что каждый коммерческий блок, независимо от экономических условий и процентных ставок должны получить выход 10% - это нонсенс. В западных странах, где затраты на финансирование являются с очень низкой рентабельностью коммерческой недвижимости не превышает 5%. Почему? Именно через процентные ставки, дешевого финансирования и плохой альтернативой имущества в виде банковских депозитов и облигаций.
В конце концов, некоторые утверждают, что лучший способ оценки коммерческой недвижимости множится ежегодный чистый доход кратный 10 (он дает только оценку свойств при урожайности 10%). Используя этот метод, указывает на определенную невежество и плохое материальную поддержку оценщика. Чаще всего основной причиной его использования определенная интеллектуальная лень и тот факт, что доходы от собственности легче умножить на 10, чем разделить на 8% ...
Анализируя рентабельность приобретаемого имущества в аренду всегда стараемся связать его большее количество альтернатив, которые у вас есть, чтобы купить недвижимость (инвестиционный банкинг, инвестиционный фонд) и стоимости кредита. Безумие на фиксированной ставке доходности настаивать на ней любой ценой, без ссылки на рыночные реалий, в итоге принесет наиболее заблуждение.

Таким образом, лучше инвестировать в недвижимость в Польше, будь это позже сдача ее в аренду или вложение в собственный бизнес (гостиничный, производственный или любой другой) она всегда сможет приносить вам стабильный доход. Приобретая среду для движения денег (любой тип недвижимости) стоит помнить, что деньги приносят доход, если они работают, имея собственную среду для них – вы более не зависимы от колебаний экономических факторов в стране и влияний на ваш доход от  инвестиций в целом.